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Sachverständige Grundstücksbewertung
Der Gegenstand der Grundstücksbewertung ist in § 1 ImmoWertV
10 und 1.4 WertR 06 mit "Grundstück inklusiv Bestandteile und / oder Zubehör"
beschrieben. Die rechtliche Beschreibung findet sich im Bestandsverzeichnis die
Rechtsverhältnisse in Abteilung I, II und III des Grundbuchs.
Bestandteile sind gem. §§ 93 ff BGB alle fest mit dem Grund und Boden
verbundenen Sachen.
Unter Zubehör versteht man gem. § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem
wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, ohne Bestandteil zu sein.
Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks wird aus Werten des Grundstücksmarktes,
entsprechend der allgemeinen Wertverhältnisse bezogen auf den
Wertermittlungsstichtag, sowie durch die Zustandsmerkmale, also rechtliche
Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und Lage des zu bewertenden
Grundstückes ermittelt.
Grundsätzlich hat sich in Literatur und Praxis die Ansicht durchgesetzt, dass
der Bodenwert Hauptsächlich und überwiegend durch Lage und Nutzbarkeit
ausgedrückt in der Geschossflächenzahl (GFZ) beeinflusst wird.
Das wichtigste Verfahren unter den genannten Bedingungen den Bodenwert zu
ermitteln ist das Vergleichswertverfahren, wie es für die Ermittlung des
Bodenrichtwertes Anwendung findet. Hier wird der tatsächliche
Entwicklungszustand des Grundstücks gem. § 5 ImmoWertV, unterschieden in Land-
und Forstwirtschaftsflächen, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land
und gem. §§ 5 ff ImmoWertV Abs. 2 Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, Wert
beeinflussende Rechte und Pflichten, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand,
Wartezeit bis zu einer baulichen Nutzung, Beschaffenheit und tatsächliche
Eigenschaften und die Lage, zusammengesetzt aus Mikro- und Makrolage,
berücksichtigt. Besonderes Gewicht muss bei der Grundstücksbewertung auf die
sachverständige Beurteilung der zu Vergleichszwecken heran gezogenen
Grundstückspreise gelegt werden. Meist fehlen aber brauchbare Vergleichspreise.
Für diesen Fall stehen dem Bewerter Richtwerte zur Verfügung..
Die Gutachterausschüsse der Gemeinden und Städte ermitteln Grundstücksrichtwerte
für definierte Bebauungsgebiete innerhalb der Gemeinde- oder Stadtgrenzen
und gibt sie ebenso wie den Auszug aus der Kaufpreissammlung auf Anfrage als
Information bezogen auf den Ermittlungsstichtag heraus.
Die Anpassung des Richtwertes an das Bewertungsgrundstück erfolgt sachverständig
lage- und nutzungsbezogen. Zusätzlich müssen die allgemeinen Wertverhältnissse
(Nr. 1) auf dem Immobilienmarkt, und § 8 ImmoWertV Abs.2 und die für das
Grundstück besonderen Wert beeinflussenden Umstände Ab.3 berücksichtigt werden.