Der Gegenstand der Grundstücksbewertung ist in § 1 ImmoWertV 10 und 1.4 WertR 06 mit "Grundstück inklusiv Bestandteile und / oder Zubehör" beschrieben. Die rechtliche Beschreibung findet sich im Bestandsverzeichnis die Rechtsverhältnisse in Abteilung I, II und III des Grundbuchs.
Bestandteile sind gem. §§ 93 ff BGB alle fest mit dem Grund und Boden verbundenen Sachen.
Unter Zubehör versteht man gem. § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, ohne Bestandteil zu sein.
Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks wird aus Werten des Grundstücksmarktes, entsprechend der allgemeinen Wertverhältnisse bezogen auf den Wertermittlungsstichtag, sowie durch die Zustandsmerkmale, also rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und Lage des zu bewertenden Grundstückes ermittelt.
Grundsätzlich hat sich in Literatur und Praxis die Ansicht durchgesetzt, dass der Bodenwert Hauptsächlich und überwiegend durch Lage und Nutzbarkeit ausgedrückt in der Geschossflächenzahl (GFZ) beeinflusst wird.
Das wichtigste Verfahren unter den genannten Bedingungen den Bodenwert zu ermitteln ist das Vergleichswertverfahren, wie es für die Ermittlung des Bodenrichtwertes Anwendung findet. Hier wird der tatsächliche Entwicklungszustand des Grundstücks gem. § 5 ImmoWertV, unterschieden in Land- und Forstwirtschaftsflächen, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land und gem. §§ 5 ff ImmoWertV Abs. 2 Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, Wert beeinflussende Rechte und Pflichten, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Wartezeit bis zu einer baulichen Nutzung, Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften und die Lage, zusammengesetzt aus Mikro- und Makrolage, berücksichtigt. Besonderes Gewicht muss bei der Grundstücksbewertung auf die sachverständige Beurteilung der zu Vergleichszwecken heran gezogenen Grundstückspreise gelegt werden. Meist fehlen aber brauchbare Vergleichspreise. Für diesen Fall stehen dem Bewerter Richtwerte zur Verfügung..
Die Gutachterausschüsse der Gemeinden und Städte ermitteln Grundstücksrichtwerte für definierte Bebauungsgebiete innerhalb der Gemeinde- oder Stadtgrenzen und gibt sie ebenso wie den Auszug aus der Kaufpreissammlung auf Anfrage als Information bezogen auf den Ermittlungsstichtag heraus.
Die Anpassung des Richtwertes an das Bewertungsgrundstück erfolgt sachverständig lage- und nutzungsbezogen. Zusätzlich müssen die allgemeinen Wertverhältnissse (Nr. 1) auf dem Immobilienmarkt, und § 8 ImmoWertV Abs.2 und die für das Grundstück besonderen Wert beeinflussenden Umstände Ab.3 berücksichtigt werden.